文/北京进深 林振兴 徐迪优配货主
董毅好似有“锦鲤附体”。
8月8日上午，北京昌平北四村CP01-0601-0077、0078地块公示了总平面设计图。
晚上，北京限购松绑大招就来了，五环外购房彻底放开。
北四村这个项目正好位于五环外，距离昌平线生命科学园站大约1.4公里。
有了“天时”，越秀北四村项目还有“人和”的助攻。
虽然是越秀操盘，但它的股东阵营很豪华，还包括贝好家、北京城建、未来科学城。
在地产圈，贝好家已不再神秘，它是贝壳找房旗下的住宅开发服务平台。
从门头沟长安华曦府到通州朝棠揽阅，贝好家凭借刚需、低价、走量，在北京刮起了小户型旋风，助攻开发商创造开盘即售罄的日光神话。
这次，北四村项目也不例外，越秀将联手贝好家，走低总价刚需路线。
它一共772户，住宅总建面约7.86万㎡，户均建面约102㎡。
网传分五类户型：82平、88平、96平、112平和120平（最终以开发商公布为准）。
拿地楼面价不到3万/平，将来北四村项目大概率要卖5.5万左右，甚至更低。毕竟，现在朱辛庄地铁盘也只要6.2万/平，
按最小户型82㎡计算，总价400万+就能上车，这个价格很诱人。
01
拿地两个月就出方案，董毅也在争分夺秒抢速度。
项目规划15栋住宅楼，9-18F洋房+小高层。
其中，西区0077地块规划8栋11-18F洋房+小高层，共400户。
北排1#-3#为18F小高层，首层架空；其余4#-8#均为8-11层洋房，部分带退台。
大门在小区东侧优配货主，出租汽车站在红线以内。
再往内是门口配套楼，包括邻里中心、小型商服（便利店）、其他商业服务（菜市场）等业态。配套楼后面，接着一座下沉庭院。
西区中央偏西位置为200多平的室外活动场地，最西侧是社区管理服务用房，之间以景观绿轴串连。
东区0078地块规划7栋9-18F洋房+小高层，共372户。它有一个bug，距离京藏高速近，噪音比较大。
楼栋排列形式与西区相同，都是北排1#-3#为18F小高层，首层架空；南排4#-7#为9-11F洋房。
东区与西区门对门，它将下沉庭院前置，围绕大门设置，邻里中心、小型商服、室外活动场地等功能区连在一起，形成较为集中的会所体系。
另外，0078地块还要在东侧建一处开闭站，占地约300平方米，后续需无偿移交相关部门。
北四村双子地块不是正南正北，有倾斜度，董毅只能采用围合式布局，这也导致东西楼间距过近。
比如东区的6#和7#、西区的3#和4#的楼间距只有9米左右。
02
本以为有贝好家助攻，走低总价路线，再加上限购松绑，越秀北四村项目应该是昌平今年最不愁卖的项目。
但别忘了，除了“天时”和“人和”，还要有“地利”。
在昌平，送阳台的尺度，正在慢慢收紧。
朱辛庄的中海未来之境，出现了1.2米小尺度阳台，北向设备平台是不能用于室内扩展空间。
越秀北四村项目，北向没有赠送空间，无设备阳台，无花池。
南向赠送是阳台+飘窗组合，阳台进深分1.2米/1.5米/1.8米三档。
边户房源的整个侧面都做了飘窗赠送，与进深等长，仅这一项的赠送就在5个平方左右。
中间户阳台进深能达到1.8米，但是没有赠送侧边飘窗，整体使用率还是要低一些。
再加上，整个昌平楼市，现在压力都很大。今年它的供应量，会突破1万套，堪比丰台。
丰台楼市的惨状，大家都心知肚明，新房各种卷，打价格战。
过去，昌平楼市，全凭海淀、朝阳的外溢购买力支撑。但近一年，海淀、朝阳超大规模土地出让，自身的购买力都不够用了。
这种楼市成交结构，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。
从目前看，昌平楼市已显露出了疲态。甚至连朱辛庄地铁盘取证时拟售均价7万/㎡，但实际也只卖到6万/㎡+。
在此背景下，常胜将军董毅或许也压力山大。
03
昌平是董毅的福地，也是越秀在北京的大本营。
除了北四村项目，越秀在昌平在售项目还有星樾、星耀未来、梧桐星宸。
星樾，是董毅到任越秀后的首战。
这个项目是越秀自己独立操盘，从拿地到开盘只用了77天。
越秀星樾规划952套住宅，其中468套期房于2023年4月首开，主力72-109平米两居三居，开盘当天售罄，成交均价6.14万/平，收金超26.6亿元。
2024年12月底，星樾3#、4#楼现房拿证，共86套，面积段92-127平米三居四居，目前网签78套。2025年分两批又取证了382套现房，目前网签190套。
不仅自己下场拿地，越秀还喜欢抱团，与首开合作打造梧桐星宸。
董毅很拼，为了卖房，他亲自下场为该项目搞了一场直播。
2023年12月14日，梧桐星宸首次取证，批准销售374套房源，已签约339套，成交均价4.95万元/㎡；紧接着12月26日二次取证，批准销售198套房源，已签约152套，成交均价4.93万元/㎡；
去年3月，该项目三次取证，批准销售406套，已签约246套，成交均价4.89万元/㎡；紧接着5月四次取证，批准销售房源273套，暂无成交信息。
此外，越秀和昌平“一哥”未来科学城也是老搭档，双方合作了星耀未来。
在公布北四村项目总平图的前一天，星耀未来收官房源取证。本批次取证房源中仅3#楼为住宅房源，8层洋房共48套房源。
但星耀未来已开盘4个月，目前网签了156套，待售774套，单价5.55万元/平米。
乘着新政东风，越秀能否凭借新项目在昌平扳回一局？
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